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2 de septiembre 2009
Puerto Madero
Informe sobre el barrio más joven de Buenos Aires.
Como hemos mencionado en otras oportunidades, los informes temáticos de L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios, se van superando a sí mismos.
Como hemos mencionado en otras oportunidades, los informes temáticos de L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios, se van superando a sí mismos.
En el informe abundan los cuadros, indicadores (retail, oficinas, residencial), y las comparaciones de Puerto Madero, con los Docklands de Londres, y otras intervenciones portuarias en Sidney (Circular Quay, The Rocks y Darling Harbour).
En la Intruducción, se hace mención a los desarrolladores (personajes) que fueron visionarios y apostaron a la consolidación de Puerto Madero: a Moisés Khafif, Eduardo Elsztain (IRSA), Carlos D. Schargorodsky, Julián R. Ganzábal (Obras Civiles S.A.), Saúl Liberman, Santiago Soldati (Comercial del Plata), Alberto Fernández Prieto, los hermanos Caputo, y Alan Faena.
Otras empresas desarrolladoras que se mencionan como grandes protagonistas de Puerto Madero: Caputo SA, Creaurban, Dypsa, Fernández Prieto & Asoc., Grupo Farallon, FSA, Madero Este, Germán Neuss, Perelmuter SA, y YAR Construcciones.
● Uno de los grandes aciertos: el modelo de gestión, que dio origen a la Corporación Antiguo Puerto Madero (1989), integrada por la Nación y la Ciudad de Buenos Aires; sociedad que debía financiarse por sí misma, generando recursos con la ejecución del proyecto de reconversión.
● En 1991 lanzó, con gran aceptación entre los inversores, la primera licitación. El desarrollo del barrio se completó ‘de oeste a este’.
● La tendencia mundial que se inició en los ’80, cuando ciudades como Barcelona, Rotterdam, Nueva York, Sidney, y Ciudad del Cabo, transformaron las áreas portuarias, en áreas residenciales, comerciales y culturales, que siguieron un masterplan.
● La inversión público-privada en Puerto Madero llegaría a los USD 2000M en 2010.
● La continua expansión de Puerto Madero se inició en 1992, con el reciclaje de 35.700m2 (Docks), alcanzando los 2 millones de m2 en 2009.
Indicadores
- Población estable: casi 13.000 habitantes.
- Empleados que trabajan (entran y salen) diariamente: 36.000. Alumnos de la UCA: 11.000
- Los usos residencial y oficinas, toman el 85% del total. El resto es distribuido en hoteles (7%), universidades y colegios (4%), centros comerciales y otros usos (4%).
- En el segmento de Retail, los m2 del sector Gastronomía se llevan el 49% (6 de cada 10 en Alicia Moreau de Justo), el resto se distribuye (en orden de importancia), entre bancos, indumentaria, muebles, kioscos, navegación, farmacias, y almacenes.
● El primer edificio corporativo en altura fue el de Telecom (1998), diseñado por el estudio norteamericano Kohn, Pendersen, Fox.
● Luego de la crisis de los ’90, los desarrollos residenciales prevalecieron sobre los emprendimientos comerciales
● Hacia el año 2002 los proyectos residenciales se ofrecían a USD 1.700/m2 (ej el complejo ‘El Faro’ desarrollado por el Ing. Perelmuter). Las rentas cayeron ‘a pique’ con la pesificación, y los proyectos residenciales ofrecían una rentabilidad más atractiva y un ciclo más corto.
● Los valores residenciales promedio en la actualidad, varían según se trate del al Este (USD 3.750/m2) u Oeste (USD 3.150/m2). En los nuevos proyectos todavía prevalecen los inversores (60%) sobre los compradores/usuarios finales (40%).
● Las torres más altas: Torres El Faro (46p), Le Parc (42p), Torres Renoir (41p).
● La oferta actual de habitaciones en Puerto Madero (hoteles Hilton, Madero, y Faena): 720 hab. En un par de años se sumarán otras 300hab cuando se incorporen el St. Regis, y el Alvear de Püerto Madero.
● Los alquileres comerciales cotizan muy por debajo de otras zonas ‘hot’ de Buenos Aires. La explicación: la baja densidad y flujo peatonal de la zona. Promedios de alquiler: Puerto Madero USD 30/m2/mes, calle Florida USD 75/m2/mes, Santa Fe y Cne. Díaz USD 58/m2/mes, Santa Fe y Callao USD 65/m2/mes, Cabildo y Juramento USD 60/m2/mes.
● Las oficinas clase A alcanzaron un ‘pico’ de USD 30/m2/mes en 2008, pero actualmente se puede hablar de un alquiler promedio de USD 25/m2/mes.
● La distribución por usos varía muchísimo del Dique 4, al Dique 1
Lo que falta: mejorar la oferta de equipamiento educativo, y el transporte público (sólo un tren frente a Alicia Moreau de Justo).
Como anexo del informe, el equipo de L.J.Ramos presenta una serie de cuadros complementarios que permiten analizar la realidad de Puerto Madero, y comparar a esta zona en el contexto global.
● Antecedentes desde fines de siglo XIX. La puja entre los ingenieros Madero y Huergo.
● Listado de los estudios de arquitectura que participaron en Puerto Madero, y las obras de cada estudio.
● Serie histórica con la población de Puerto Madero.
● Serie histórica comparativa de la construcción en Puerto Madero
● Principales edificios residenciales en construcción en Puerto Madero
● Valores para alquiler, departamentos amoblados en Puerto Madero vs otros barrios
● Alquiler departamentos sin muebles en Puerto Madero vs otros barrios
● Alquiler de departamentos amoblados de 3 y 4 ambientes
● Serie histórica de la construcción (diferentes usos) en Puerto Madero
● Oficinas categoría AAA en Puerto Madero: costo total de expensas
● Edificios de oficinas AAA en Puerto Madero: construidos y su relación con la vacancia, y en construcción
● Locales gastronómicos. Variación en cantidad en el período 2005-2009
● Evolución de valores de alquiler de locales por mes u$s/m2. Puerto Madero vs. otros focos comerciales
● Cines, teatros y esparcimiento / Restaurantes, bares y cafés
● Distribución de la superficie en Puerto Madero (170 Has)
● Superficie de tierra urbanizada en Puerto Madero (130 Has)
● Terrenos para construcción (comparativa Microcentro, Puerto Madero y Caballito)
● Reconversiones portuarias comparadas: Sidney (Circular Quay, The Rocks y Darling Harbour); Puerto Madero; y Londres (Docklands)
● Distribución de los principales rubros del retail y hoteles en Docklands (Londres), en Sidney, y en Buenos Aires
En la Intruducción, se hace mención a los desarrolladores (personajes) que fueron visionarios y apostaron a la consolidación de Puerto Madero: a Moisés Khafif, Eduardo Elsztain (IRSA), Carlos D. Schargorodsky, Julián R. Ganzábal (Obras Civiles S.A.), Saúl Liberman, Santiago Soldati (Comercial del Plata), Alberto Fernández Prieto, los hermanos Caputo, y Alan Faena.
Otras empresas desarrolladoras que se mencionan como grandes protagonistas de Puerto Madero: Caputo SA, Creaurban, Dypsa, Fernández Prieto & Asoc., Grupo Farallon, FSA, Madero Este, Germán Neuss, Perelmuter SA, y YAR Construcciones.
● Uno de los grandes aciertos: el modelo de gestión, que dio origen a la Corporación Antiguo Puerto Madero (1989), integrada por la Nación y la Ciudad de Buenos Aires; sociedad que debía financiarse por sí misma, generando recursos con la ejecución del proyecto de reconversión.
● En 1991 lanzó, con gran aceptación entre los inversores, la primera licitación. El desarrollo del barrio se completó ‘de oeste a este’.
● La tendencia mundial que se inició en los ’80, cuando ciudades como Barcelona, Rotterdam, Nueva York, Sidney, y Ciudad del Cabo, transformaron las áreas portuarias, en áreas residenciales, comerciales y culturales, que siguieron un masterplan.
● La inversión público-privada en Puerto Madero llegaría a los USD 2000M en 2010.
● La continua expansión de Puerto Madero se inició en 1992, con el reciclaje de 35.700m2 (Docks), alcanzando los 2 millones de m2 en 2009.
Indicadores
- Población estable: casi 13.000 habitantes.
- Empleados que trabajan (entran y salen) diariamente: 36.000. Alumnos de la UCA: 11.000
- Los usos residencial y oficinas, toman el 85% del total. El resto es distribuido en hoteles (7%), universidades y colegios (4%), centros comerciales y otros usos (4%).
- En el segmento de Retail, los m2 del sector Gastronomía se llevan el 49% (6 de cada 10 en Alicia Moreau de Justo), el resto se distribuye (en orden de importancia), entre bancos, indumentaria, muebles, kioscos, navegación, farmacias, y almacenes.
● El primer edificio corporativo en altura fue el de Telecom (1998), diseñado por el estudio norteamericano Kohn, Pendersen, Fox.
● Luego de la crisis de los ’90, los desarrollos residenciales prevalecieron sobre los emprendimientos comerciales
● Hacia el año 2002 los proyectos residenciales se ofrecían a USD 1.700/m2 (ej el complejo ‘El Faro’ desarrollado por el Ing. Perelmuter). Las rentas cayeron ‘a pique’ con la pesificación, y los proyectos residenciales ofrecían una rentabilidad más atractiva y un ciclo más corto.
● Los valores residenciales promedio en la actualidad, varían según se trate del al Este (USD 3.750/m2) u Oeste (USD 3.150/m2). En los nuevos proyectos todavía prevalecen los inversores (60%) sobre los compradores/usuarios finales (40%).
● Las torres más altas: Torres El Faro (46p), Le Parc (42p), Torres Renoir (41p).
● La oferta actual de habitaciones en Puerto Madero (hoteles Hilton, Madero, y Faena): 720 hab. En un par de años se sumarán otras 300hab cuando se incorporen el St. Regis, y el Alvear de Püerto Madero.
● Los alquileres comerciales cotizan muy por debajo de otras zonas ‘hot’ de Buenos Aires. La explicación: la baja densidad y flujo peatonal de la zona. Promedios de alquiler: Puerto Madero USD 30/m2/mes, calle Florida USD 75/m2/mes, Santa Fe y Cne. Díaz USD 58/m2/mes, Santa Fe y Callao USD 65/m2/mes, Cabildo y Juramento USD 60/m2/mes.
● Las oficinas clase A alcanzaron un ‘pico’ de USD 30/m2/mes en 2008, pero actualmente se puede hablar de un alquiler promedio de USD 25/m2/mes.
● La distribución por usos varía muchísimo del Dique 4, al Dique 1
Lo que falta: mejorar la oferta de equipamiento educativo, y el transporte público (sólo un tren frente a Alicia Moreau de Justo).
Como anexo del informe, el equipo de L.J.Ramos presenta una serie de cuadros complementarios que permiten analizar la realidad de Puerto Madero, y comparar a esta zona en el contexto global.
● Antecedentes desde fines de siglo XIX. La puja entre los ingenieros Madero y Huergo.
● Listado de los estudios de arquitectura que participaron en Puerto Madero, y las obras de cada estudio.
● Serie histórica con la población de Puerto Madero.
● Serie histórica comparativa de la construcción en Puerto Madero
● Principales edificios residenciales en construcción en Puerto Madero
● Valores para alquiler, departamentos amoblados en Puerto Madero vs otros barrios
● Alquiler departamentos sin muebles en Puerto Madero vs otros barrios
● Alquiler de departamentos amoblados de 3 y 4 ambientes
● Serie histórica de la construcción (diferentes usos) en Puerto Madero
● Oficinas categoría AAA en Puerto Madero: costo total de expensas
● Edificios de oficinas AAA en Puerto Madero: construidos y su relación con la vacancia, y en construcción
● Locales gastronómicos. Variación en cantidad en el período 2005-2009
● Evolución de valores de alquiler de locales por mes u$s/m2. Puerto Madero vs. otros focos comerciales
● Cines, teatros y esparcimiento / Restaurantes, bares y cafés
● Distribución de la superficie en Puerto Madero (170 Has)
● Superficie de tierra urbanizada en Puerto Madero (130 Has)
● Terrenos para construcción (comparativa Microcentro, Puerto Madero y Caballito)
● Reconversiones portuarias comparadas: Sidney (Circular Quay, The Rocks y Darling Harbour); Puerto Madero; y Londres (Docklands)
● Distribución de los principales rubros del retail y hoteles en Docklands (Londres), en Sidney, y en Buenos Aires
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